ARTIGO: A IMPORTÂNCIA DAS CERTIDÕES NA ESCRITURA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – POR THIAGO SINDORF

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As certidões são instrumentos indispensáveis na aquisição de um imóvel. Apesar de o título do presente artigo se referir à escritura de compra e venda, as certidões tem importância em qualquer tipo negócio jurídico que vise a transferência de um direito real imobiliário, como por exemplo, doação, permuta, incorporação de bem imóvel para subscrição de cotas na sociedade e dação em pagamento.

O processo de compra e venda é peculiar e rigoroso e, portanto, assim o deve ser pois há uma série de problemas que podem decorrer dessa transação. Uma de suas primeiras fases consiste na solicitação das certidões relativas ao imóvel e ao vendedor.

Há quem se incomode com essa fase pois acha que é morosa, cara e uma mera formalidade imposta pelo tabelião. E por pensar que é uma exigência do tabelião, as pessoas só se preocupam com isso quando chegam ao cartório.

Em alguns casos é recomendável que as certidões devam ser analisadas até mesmo antes de ver o imóvel, no mais tardar depois que gostar deste, pois é através delas que o comprador saberá das reais condições do imóvel, se ele está legalizado, se recai algum ônus ou dívida sobre este. Em relação ao vendedor saberá se é uma pessoa idônea moral e financeiramente.

As dívidas de um imóvel (iptu, condomínio, taxa do bombeiro, dentre outras) são conhecidas como propter rem. Isso significa que são próprias do imóvel, e o proprietário, seja lá quem for (lembrando que só é dono quem registra), é o responsável pelo pagamento dessas dívidas.

Sendo assim, se uma pessoa adquire um imóvel e não tem certeza de que essas dívidas foram pagas, ela será responsabilizada pelo seu pagamento. Tal certeza de quitação só se dará com a apresentação de todas as certidões negativas relativas ao imóvel.

Mas ai vem a pergunta: eu tirei todas as certidões, as mesmas vieram negativas e logo fiz a escritura e o registro. Um dia chega para mim uma execução fiscal ou uma citação de um processo me cobrando o pagamento do condomínio de época anterior a escritura. Como fica? Responde-se: As certidões, seja positivas ou negativas, ficam arquivadas no cartório de notas onde a escritura foi lavrada. Dessa forma, você comprovará a boa-fé de que quando comprou o imóvel não havia dívida nenhuma. Se tinha dívida e não constou na certidão você se eximirá da responsabilidade de arcar com esse prejuízo.

Com relação às certidões negativas em nome do vendedor, as mesmas se fazem necessárias, pois é através delas que o adquirente saberá se há alguma dívida ou processo que poderão atingir o imóvel. Só assim saberá se a pessoa que está vendendo o imóvel realmente é idônea.

Uma vez certificado que há diversos processos em face do vendedor, fatalmente pode existir alguma possibilidade de penhora, ou processo em fase de execução, o que irá causar a anulação ou ineficácia do negócio, por fraude à execução, ou fraude contra credores.

Então o caro leitor questiona: se houver um apontamento nas certidões pessoais eu não posso comprar o imóvel? Responde-se: depende. Pode ser um processo de pequeno porte e fique comprovado que o devedor tem outros meios de pagar a dívida. Apesar de não ser de todo aconselhável, é possível depois analisar caso por caso.

Encaminhando para o objetivo do presente artigo, a importância das certidões na escritura de compra e venda é que é através delas que o comprador vai comprovar a boa-fé ao adquirir o imóvel. É através delas, que o comprador terá a certeza de onde está pisando, qual é a situação do imóvel, quais são os riscos advindos do negócio, qual é a possibilidade financeira de o vendedor indenizar o comprador caso algo dê errado e etc.

Desse modo, só com as certidões que o comprador poderá se aproximar ao máximo da segurança jurídica desejada.

Quem adquire um imóvel de boa-fé é protegido pela lei. Para não deixar o texto muito longo, veja os artigos 113; 167 (principalmente seu parágrafo 2º); 422; 686 e 1201 do Código Civil.

Para lavratura da escritura, a lei 7433/85 determina em seu artigo 1º, §2º que o tabelião só é obrigado e exigir as certidões fiscais, feitos ajuizados e ônus reais. A Consolidação Normativa do Rio de Janeiro, por sua vez, exige mais algumas outras. Então, aquele que, conforme dito no início do presente artigo, acha que o tabelião é chato ao exigir um rol de certidões está enganado. Quem deve ser o verdadeiro chato da história é o seu advogado, pois ele deverá exigir muitas outras certidões além daquelas constantes do rol do tabelião.

No nosso humilde entendimento, para que o negócio jurídico seja criteriosamente analisado e que assim garanta o máximo de segurança jurídica, recomendamos que o rol de certidões seja o mais amplo possível. Que recaia, inclusive, dependendo do caso, sobre proprietários anteriores ao vendedor.

Além do mais, o tabelião costuma exigir as certidões do local do imóvel e do domicílio do vendedor, caso este more em comarca diversa da localização do imóvel. Data vênia, nós recomendamos que as certidões sejam solicitas no local dos domicílios dos últimos 20 anos, caso o vendedor tenha morado em outras cidades nesse meio tempo.

Se o vendedor for pessoa jurídica, recomendamos que sejam solicitadas as certidões em nome da pessoa física dos sócios, pois pode ocorrer um processo contra a empresa que desconsidere sua personalidade jurídica. Problema maior ocorre quando o vendedor é empresário, pois, dentre outros problemas, a empresa pode falir. Nesses casos é indispensável as certidões de pessoa física e pessoa jurídica.

Vale lembrar que as certidões não são os únicos cuidados que se devem ter no rigoroso processo de compra e venda, mas que, sem dúvidas, são documentos sérios e que não se deve economizar com elas, pois o famoso “bom negócio” pode se transformar numa verdadeira furada no futuro.

 

 

FONTE: sindorfdireitoimobiliario.wordpress.com

 

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