DJE /MG: JURISPRUDÊNCIA MINEIRA – SUSCITAÇÃO DE DÚVIDA – REGISTRO DE IMÓVEL – METRAGEM INFERIOR – AUTORIZAÇÃO DA LAVRATURA PELO JUÍZO – PRINCÍPIO DA DIGNIDADE DA PESSOA HUMANA E DIREITO À PROPRIEDADE

SUSCITAÇÃO DE DÚVIDA – REGISTRO DE IMÓVEL – ARTIGO 4º, II, DA LEI Nº 6.766/79 – METRAGEM INFERIOR – AUTORIZAÇÃO DA LAVRATURA PELO JUÍZO – PRINCÍPIO DA DIGNIDADE DA PESSOA HUMANA E DIREITO À PROPRIEDADE – RECURSO NÃO PROVIDO

A exigência da área mínima descrita no artigo 4º, II, da Lei nº 6.766/79 deve ser interpretada com reservas, em consonância com outros institutos jurídicos legalmente tutelados, a exemplo do princípio constitucional da dignidade da pessoa humana (artigo 1º, III, da CR/88) e do direito à propriedade (artigo 5º, XXII, da CR/88), devendo ser mantida a sentença, no caso, que autorizou a lavratura da escritura pública de compra e venda e seu registro.

Apelação Cível nº 1.0106.15.004947-1/001 – Comarca de Cambuí – Apelante: Ministério Público do Estado de Minas Gerais – Apelado: Tabelião do Segundo Serviço Notarial de Cambuí – Interessados: Fernando Henrique Andrade Crispim, Marcelo Egídio Ferreira – Relatora: Des.ª Teresa Cristina da Cunha Peixoto

ACÓRDÃO

Vistos etc., acorda, em Turma, a 8ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais, na conformidade da ata dos julgamentos, à unanimidade de votos, em negar provimento ao recurso.

Belo Horizonte, 1º de setembro de 2016. – Teresa Cristina da Cunha Peixoto – Relatora.

NOTAS TAQUIGRÁFICAS

DES.ª TERESA CRISTINA DA CUNHA PEIXOTO – Inicialmente, no que tange à admissibilidade recursal, tem-se que, desde 18 de março de 2016, vigoram as disposições do novo Código de Processo Civil, prevendo o art. 1.046 da Lei nº 13.105/15 que, “ao entrar em vigor este Código, suas disposições se aplicarão desde logo aos processos pendentes, ficando revogada a Lei nº 5.869 de 11 de janeiro de 1973”.

Todavia, segundo a Teoria do Isolamento dos Atos Processuais adotada pelo CPC/15, a novel legislação somente será aplicada aos atos processuais praticados sob sua vigência, em consonância com a regra geral da irretroatividade da norma jurídica, insculpida no art. 6º da Lei de Introdução ao Código Civil.

Nessa senda, o art. 14 do CPC/15 tutela as situações jurídicas já consolidadas, dispondo acerca da regra geral de que “A norma processual não retroagirá e será aplicável imediatamente aos processos em curso, respeitados os atos processuais praticados e as situações jurídicas consolidadas sob a vigência da norma revogada”.

Dessa forma, tendo a publicação da sentença e o ato de interposição do recurso sido praticados sob a égide do Código Civil de 1973, conquanto o presente julgamento seja norteado pela legislação em vigor nesta data, a novel legislação processual não alcança os efeitos dos atos processuais já realizados e consolidados, razão pela qual os requisitos de admissibilidade recursal serão apreciados conforme a legislação em vigor na data do aviamento da irresignação das partes – princípio tempus regit actum, sendo também esse o entendimento preconizado pelo Superior Tribunal de Justiça, na forma do Enunciado nº 02:
“Aos recursos interpostos com fundamento no CPC/1973 (relativos a decisões publicadas até 17 de março de 2016) devem ser exigidos os requisitos de admissibilidade na forma nele prevista, com as interpretações dadas, até então, pela jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça”.

Logo, conheço do recurso, estando reunidos os pressupostos intrínsecos e extrínsecos de sua admissibilidade.

Trata-se de suscitação de dúvida efetuada pelo Tabelião do Segundo Serviço Notarial de Cambuí/MG, afirmando que, “conforme sentença em procedimento de dúvida exarada por Vossa Excelência nos autos nº 13/3446-0, em 6 de maio de 2015 […], passei a qualificar negativamente os serviços de formalização de negócios jurídicos causa mortis e inter vivos, com a área menor que a fração de parcelamento, salvo nos negócios jurídicos celebrados entre proprietários lindeiros e condôminos em face do vendedor”, arguindo que, “no caso em tela, o fracionamento do imóvel não configura loteamento irregular ou clandestino, segundo os elementos trazidos nos autos através de avaliação de declaração de vontade das partes do negócio jurídico e análise da Certidão Vintenária do imóvel, uma vez que tal fracionamento já se encontra consolidado nos termos da Certidão de Qualificação Negativa do Negócio Jurídico”, pelo que submeteu a questão à apreciação do Juízo, postulando a procedência da dúvida, “no sentido de autorizar a lavratura da referida forma pública”.

A MM. Juíza de primeiro grau, às f. 13/17, julgou procedente a dúvida suscitada, autorizando a lavratura da escritura pública de compra e venda e seu registro perante o Cartório de Imóveis da Comarca, ao fundamento de que a exigência do artigo 4º, II, da Lei nº 6.766/79 não é absoluta, devendo ser entendida com reservas, consignando que, “embora menor do que o mínimo legalmente previsto, o fato é que o lote de propriedade do interessado está devidamente registrado em seu nome, conforme f.07, daí por que, penso, a força do registro efetuado, e em pleno vigor, deve prevalecer, no mínimo, até que, através da via própria, este venha a ser anulado”.

Inconformado, apelou o Ministério Público estadual (f.19/22), sustentando resumidamente que “a Lei nº 4.504/64, denominada Estatuto da Terra, prevê expressamente as hipóteses de desmembramento do solo rural mediante respeito à unidade do módulo, uma vez que a medida é instituída para, dentre outros fins, promover a ocupação racional e uso adequado do solo, de modo a preservar a função social da propriedade”, pleiteando o provimento do recurso, reformando-se a sentença “para que seja determinado ao Tabelião suscitante que não promova qualquer escrituração que resulte em transmissão de imóvel com dimensão inferior ao módulo rural e, por corolário, ratificada a recusa do Oficial de Imóveis em registrar qualquer título nestas circunstâncias”.

Decorreu o prazo legal sem a apresentação de resposta (certidão de f.25-v.).

Manifestação da d. Procuradoria-Geral de Justiça, opinando pelo desprovimento do recurso (f.30/33).

Revelam os autos que Kíldare Oliveira Teixeira, Tabelião do Segundo Serviço Notarial de Cambuí/MG, suscitou dúvida a respeito do requerimento realizado por Fernando Henrique Andrade Crispim, de lavratura de escritura pública de compra e venda do imóvel registrado sob o nº 29.526 no Cartório de Imóveis de Cambuí, a saber: “50% de um lote de terreno urbano, com área total de 200,00m2 (duzentos metros quadrados), equivalente a 100,00m2 (cem metros quadrados), sob o nº 09, da quadra G, situado na Rua Maria Porfírio Marques, no loteamento Edith Lopes, nesta cidade de Cambuí […], pelo valor de R$20.000,00 (vinte mil reais) (f. 05).

A Julgadora de origem esclareceu a dúvida suscitada, autorizando a lavratura da escritura pública de compra e venda e seu registro perante o Cartório de Imóveis da Comarca, o que ensejou a irresignação do Ministério Público estadual, que considera ser o registro vedado pelo art. 8º da Lei nº 5.868/72 e art. 65 da Lei nº 4.504/64.

De acordo com o art. 198 da Lei nº 6.015/73, que dispõe sobre os registros públicos e dá outras providências, “havendo exigência a ser satisfeita, o oficial indicá-la-á por escrito. Não se conformando o apresentante com a exigência do oficial, ou não a podendo satisfazer, será o título, a seu requerimento e com a declaração de dúvida, remetido ao juízo competente para dirimi-la, obedecendo-se ao seguinte: I – no Protocolo, anotará o oficial, à margem da prenotação, a ocorrência da dúvida; II – após certificar, no título, a prenotação e a suscitação da dúvida, rubricará o oficial todas as suas folhas; III – em seguida, o oficial dará ciência dos termos da dúvida ao apresentante, fornecendo-lhe cópia da suscitação e notificando-o para impugná-la, perante o juízo competente, no prazo de 15 (quinze) dias; IV – certificado o cumprimento do disposto no item anterior, remeter-se-ão ao juízo competente, mediante carga, as razões da dúvida, acompanhadas do título”.
Pois bem. Estipula o aludido art. 8º da Lei nº 5.868/72, que criou o Sistema Nacional de Cadastro Rural:

“Art. 8º – Para fins de transmissão, a qualquer título, na forma do art. 65 da Lei número 4.504, de 30 de novembro de 1964, nenhum imóvel rural poderá ser desmembrado ou dividido em área de tamanho inferior à do módulo calculado para o imóvel ou da fração mínima de parcelamento fixado no § 1º deste artigo, prevalecendo a de menor área.

§ 1º – A fração mínima de parcelamento será:

a) o módulo correspondente à exploração hortigranjeira das respectivas zonas típicas, para os Municípios das capitais dos Estados;

b) o módulo correspondente às culturas permanentes para os demais Municípios situados nas zonas típicas A, B e C;

c) o módulo correspondente à pecuária para os demais Municípios situados na zona típica D.

§ 2º – Em Instrução Especial aprovada pelo Ministro da Agricultura, o Incra poderá estender a outros Municípios, no todo ou em parte, cujas condições demográficas e sócio-econômicas o aconselhem, a fração mínima de parcelamento prevista para as capitais dos Estados.

§ 3º São considerados nulos e de nenhum efeito quaisquer atos que infrinjam o disposto neste artigo não podendo os serviços notariais lavrar escrituras dessas áreas, nem ser tais atos registrados nos Registros de Imóveis, sob pena de responsabilidade administrativa, civil e criminal de seus titulares ou prepostos (Redação dada pela Lei nº 10.267, de 28.08.2001).

§ 4º O disposto neste artigo não se aplica: (Redação dada pela Lei nº 13.001, de 2014)

I – aos casos em que a alienação da área destine-se comprovadamente a sua anexação ao prédio rústico, confrontante, desde que o imóvel do qual se desmembre permaneça com área igual ou superior à fração mínima do parcelamento; (Incluído pela Lei nº 13.001, de 2014)

II – à emissão de concessão de direito real de uso ou título de domínio em programas de regularização fundiária de interesse social em áreas rurais, incluindo-se as situadas na Amazônia Legal; (Incluído pela Lei nº 13.001, de 2014)

III – aos imóveis rurais cujos proprietários sejam enquadrados como agricultor familiar nos termos da Lei no 11.326, de 24 de julho de 2006; ou (Incluído pela Lei nº 13.001, de 2014)

IV – ao imóvel rural que tenha sido incorporado à zona urbana do Município. (Incluído pela Lei nº 13.001, de 2014) § 5º – O disposto neste artigo aplica-se também às transações celebradas até esta data e ainda não registradas em Cartório, desde que se enquadrem nas condições e requisitos ora estabelecidos.

Estabelece, também, o art. 65 da Lei nº 4.504/64 (Estatuto da Terra), ao tratar da “organização da colonização”:

“Art. 65. O imóvel rural não é divisível em áreas de dimensão inferior à constitutiva do módulo de propriedade rural.
(Regulamento)

§ 1° Em caso de sucessão causa mortis e nas partilhas judiciais ou amigáveis, não se poderão dividir imóveis em áreas inferiores às da dimensão do módulo de propriedade rural.

§ 2º Os herdeiros ou os legatários, que adquirirem por sucessão o domínio de imóveis rurais, não poderão dividi-los em outros de dimensão inferior ao módulo de propriedade rural.

§ 3º  No caso de um ou mais herdeiros ou legatários desejar explorar as terras assim havidas, o Instituto Brasileiro de Reforma Agrária poderá prover no sentido de o requerente ou requerentes obterem financiamentos que lhes facultem o numerário para indenizar os demais condôminos.

§ 4° O financiamento referido no parágrafo anterior só poderá ser concedido mediante prova de que o requerente não possui recursos para adquirir o respectivo lote.§ 5º Não se aplica o disposto no caput deste artigo aos parcelamentos de imóveis rurais em dimensão inferior à do módulo, fixada pelo órgão fundiário federal, quando promovidos pelo Poder Público, em programas oficiais de apoio à atividade agrícola familiar, cujos beneficiários sejam agricultores que não possuam outro imóvel rural ou urbano (Incluído pela Lei nº 11.446 de 2007).

§ 6º Nenhum imóvel rural adquirido na forma do § 5º deste artigo poderá ser desmembrado ou dividido (Incluído pela Lei nº 11.446 de 2007)”.
E, segundo o artigo 4º, II, da Lei nº 6.766/79, que dispõe sobre o parcelamento do solo urbano, na parte dos requisitos urbanísticos para loteamento, “os lotes terão área mínima de 125m2 (cento e vinte e cinco metros quadrados) e frente mínima de 5 (cinco) metros, salvo quando o loteamento se destinar a urbanização específica ou edificação de conjuntos habitacionais de interesse social, previamente aprovados pelos órgãos públicos competentes”.

No caso dos autos, restou incontroverso que o imóvel objeto da compra e venda é inferior a 125,00m2 (cento e vinte e cinco metros quadrados), extraindo-se da “Certificação de Qualificação de Negócio Jurídico” de f. 05/06 e da Certidão de f. 07 que, em 14 de julho de 2011, a área de 100,00m2 (cem metros quadrados), “ou 50% do imóvel com a área total de 200,00m2 (duzentos metros quadrados), foi adquirida por Fernando Henrique Andrade Crispim referente à compra feita a Mauri Alves da Silva”, e posteriormente vendida a Marcelo Egidio Ferreira.

Ainda, não se verifica a existência de quaisquer das hipóteses legais excepcionais que autorizam a divisão do imóvel em área inferior à descrita, porém, comungo do posicionamento da Magistrada de que a exigência de área mínima deve ser interpretada com reservas, em consonância com outros institutos jurídicos legalmente tutelados, a exemplo do princípio constitucional da dignidade da pessoa humana (artigo 1º, III, da CR/88) e do direito à propriedade (artigo 5º, XXII, da CR/88). Esclareceu a Sentenciante:

“Na espécie, como se tem de f. 07, embora quando já vigente a Lei nº 6.766/79, isto é, em 14.07.2011, tendo sua matrícula sido criada em 20.04.1989, o interessado, imbuído da mais plena boa-fé, efetivamente procedeu ao registro de seu imóvel junto ao CRI competente, não havendo, por outro lado, notícia de que este registro não tenha sido sequer questionado por quem quer que seja.

Noutras palavras, embora menor do que o mínimo legalmente previsto, o fato é que o lote de propriedade do interessado está devidamente registrado em seu nome, conforme f. 07, daí por que, penso, a força do registro efetuado, e em pleno vigor, deve prevalecer, no mínimo, até que, através da via própria, este venha a ser anulado” (f. 15).

Já decidiu esta Corte de Justiça:

“Procedimento de jurisdição voluntária. Alvará judicial. Venda de imóvel. Lavratura da escritura pública e registro do ato no cartório de imóveis. Negativa fundada no art. 4º, II, da Lei nº 6.766/79. Terreno com área inferior a 125m². Imóvel matriculado, nessa condição, desde 1998, sem qualquer objeção do poder público. Boa-fé. Legítima expectativa de regularidade. Exercício pleno do direito de propriedade. Pedido procedente. – A exigência prevista no art. 4º, II, da Lei de Parcelamento do Solo Urbano (Lei nº 6.766/79), de que os loteamentos urbanos tenham lotes com área mínima de 125m², não pode servir de óbice ao registro translativo da propriedade, que, a despeito de possuir área inferior à exigida pela norma, já se encontra devidamente matriculada, nessa condição, há mais de catorze anos, sem que, desde então, tenha havido qualquer objeção do poder público, sob pena de se quebrar a legítima expectativa de regularidade gerada nos donos e se frustrar o pleno exercício do direito de propriedade” (TJ/MG – Apelação Cível 1.0016.12.001126-3/001, Rel. Des. Eduardo Andrade, 1ª Câmara Cível, j. em 21.08.2012, p. em 30.08.2012).

“Registro de imóveis. Alvará judicial para lavratura de escritura pública de compra e venda. Imóvel com metragem inferior a 125m2 . Art. 4º, II, da Lei nº 6.766/79. Não aplicação. Imóvel registrado. Hipótese que não versa sobre loteamento e parcelamento de solo. Aplicação da Lei Municipal 4.292/11. Desdobro. Possibilidade. – Com a Lei nº 9.785/99, que trouxe alterações à Lei nº 6.766/79, ampliou-se a autonomia dos municípios em relação ao planejamento urbano e à urbanização de áreas, transferindo-se a eles a competência para diversas definições, inclusive quanto às áreas máximas e mínimas de lotes. de acordo com o § 1º do art. 4º da Lei nº 6.766/79, com a relação acrescida pela Lei nº 9.785/99, ‘a legislação municipal definirá, para cada zona em que se divida o território do município, os usos permitidos e os índices urbanísticos de parcelamento e ocupação do solo, que incluirão, obrigatoriamente, as áreas mínimas e máximas de lotes e os coeficientes máximos de aproveitamento.’ destarte, é perfeitamente aplicável à Lei Municipal 4.292/11. – Não se tratando de constituição de loteamento ou desmembramento de solo,para fins de expansão urbana, mas de desdobro de imóvel já registrado, inaplicável a norma contida no art. 4º, inciso II, da Lei nº 6.766/79. – A Lei Municipal 4.292/11 autoriza o desdobro de imóvel com área inferior a 125m² (cento e vinte e cinco metros quadrados), em situações específicas. – Sentença confirmada” (TJ/MG – Apelação Cível 1.0016.14.008910-9/001, Rel. Des. Dárcio Lopardi Mendes, 4ª Câmara Cível, j. em 03.09.2015, p. em 10.09.2015).

Dessarte, inexistindo indícios de quaisquer prejuízos aos interessados, até porque, conforme informação do suscitante, “no caso em tela, o fracionamento do imóvel não configura loteamento irregular ou clandestino”, o desprovimento do recurso é medida de rigor, não se mostrando razoável que, após adquirir imóvel registrado, encontre a parte óbices em relação ao registro de sua propriedade, não podendo os direitos supradescritos ficar condicionados a formalismos.

Mediante tais considerações, nego provimento ao recurso.

Custas recursais, na forma da lei.

DES.ª ÂNGELA DE LOURDES RODRIGUES – Acompanho o voto proferido pela eminente Desembargadora Relatora, neste caso específico, por se tratar de imóvel urbano, pedindo vênia, contudo, para ressalvar meu posicionamento recentemente esposado em processo de minha relatoria, em que concluí pela impossibilidade de lavratura de escritura pública e registro em cartório de imóvel cuja área é inferior ao módulo rural, nos termos do art. 65 do Estatuto da Terra e § 3º do art. 8º da Lei nº 5.868/72.

Com efeito, no caso dos imóveis rurais, a exigência à observância de área mínima (módulo rural) tem por escopo efetivar a sua função social, promovendo a ocupação racional e a adequada utilização do solo, ex vi do disposto no art. 186 da CF/88.

É como voto.

Fonte: DJE/MG
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